Груб строеж.............за начинаещи



УВАЖАЕМИ  КЛИЕНТИ,

След като видях и прочетох какво лутане пада от ваша страна напоследък във връзка с това  „как се образуват цените в строителството“ , „как да определя  колко ще ми струва грубия строеж“, „кой строител най накрая да избера“, „с фирма ли да строя или с бригада“, реших да ви запозная по обстойно с тази материя и надявам се да ви се изясни всичко и да вземете правилното решение във връзка с избора ви на строител за да можете в крайна сметка да построите вашата сграда качествено и на разумна цена..


Първо да ви запозная с мен за да прецените дали имам принципното право за даването на съвети в тази насока . Казвам се Христо Генов , управител съм на две строителни фирми от 2001 г. Имам построени 14 кооперации от по 3- 5000 м2 РЗП като предприемач в Стара Загора, Курортни сгради до Слънчев бряг и Смолян и т.н.

Извършвам годишно строеж на 12-15  къщи , вили, пристройки и т.н. Разполагам с четири бригади в които работят само доказали се майстори. С течение на времето съм подбрал и запазил най добрите техници до себе си.

Сега  първо да ви разясня начините за работа защото това е важно за вас :

Сградата ви може да бъде построена с фирма или с бригада.

С фирма - сключвате договор с управителя на фирмата и не отговаряте за нищо относно строежа и само следите за качество. Естествено е обаче че офертата ще е на по висока цена, тъй като фирмата плаща осигуровки на работниците си , плаща данъци има разходи за счетоводител , секретарка, управленски екип и др. Когата сградата е изградена с фирма за всички СМР важат  гаранционните условия по ЗУТ.И ако имате проблем можете да потърсите правата си и в съда, докато това с частно лице няма как да стане.

 С бригада - възползвате се от член в закона за строителство че можете да си построите къщата по стопански начин до 100 м2 само с техническо ръководство, за тази цел сключвате граждански договори със всеки един от работниците които ще работят на обекта ви. 

ВАЖНО  !!!

Ако сградата ви е 5-та категория и до 100 м2  без обекти за стопанска дейност , имате право да си я построите по стопански начин и само тогава можете да наемете бригада. Но ако сградата е пак 5 та категория но със обекти за стопанска дейност или  4,3,2-ра категория то тогава трябва да наемете фирма задължително и то с регистрация в камарата на строителите.

КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕТЕ ПРЕДИ ДА ЗАПОЧНЕТЕ СТРОИТЕЛСТВО:  

Първо : Уважаеми  клиенти, дано да сте прочели това на по ранен етап. Имам в предвид още преди да сте проектирали своята сграда. Защото вашите първи грешки започват още от тук.

Архитекта и проектантския екип:  Още от тук е разковничето дали сградата ще ви струва скъпо или разумно.  Ама като казвам скъпо имайте в предвид че става дума за десетки хиляди лева разлика в стойността на строителството  и то на една  къща.

Пример:

1. Количеството на желязото !!!!! На една двуетажна къща съм изпълнявал проекти с количества от 9 до 17 тона в сравнение с друга със същата площ, подобно разпределение и то в същия сеизмичен район. Сами разбирате че още от тук имате разлика 8 тона в арматурата  което в пари  8 х 1.5 лв с монтажа това са 12000 лв. Следователно това трябва да ви говори че едно от най важните неща са подбора на кадърни проектанти конструктори разбиращи от работата си и които защитават вашия интерес.

2. Разлика в количеството на бетона -  имал съм случаи за едни и същи сгради разлика от 20 -30 м3. Което по 90 лв ето ви още една разлика от 3000 лв.

3. Начина на проектиране на фундамента, направен така че уж да ви спести 300 - 400 лв от бетон а ви оскъпява с направата на кофраж за 1800 - 2000 лв. 

4. Всеки желае сградата му да е красива и раздвижена но бъдете умерени защото всеки един еркер /издаването навън на сградата по горните етажи/ това са големи натоварвания които се компенсират с много арматура в греди и плочи а това означава хиляди левове оскъпяване.

Това става така понеже конструкторите работят с едни софтуерни програми които използват типови разпределения на товарите, а така е по бързо програмата да ти  изчисли всичко без да вложиш размисъл как да защитиш финансовия интерес на клиента. 

Разберете едно.....НАЙ ВАЖНОТО Е ДА СИ НАМЕРИТЕ КАДЪРЕН КОНСТРУКТОР.  Много е важно да направите заданието на архитекта и конструктора така че да бъдат поставени условия за проектиране на определен тип система за строителство. 

Второ: Какво включват цените на строителите които ви оферират ?

Дават се два вида цени , едните са с материали, другите са без материали . Ако ви се дава цена с материали, не се съгласявайте за обща цена, искайте в офертата да бъде отделен труда от материалите за да няма повод за спекулация.

Аз винаги разделям труда от материалите и никога не залагам печалба в материалите. Напротив предлагам опцията да ползвате моите отстъпки като строител в цените на материалите за да може всичко да ви излезе в крайна сметка на разумна цена.

Сега за да разгледаме как се образуват цените да започнем  с един пример:

Трябва да построим една къща на 2 етажа с по 100м2 на етаж .

Какво е груб строеж: Всичко що е тухла, желязо и бетон. Като в това число влизат  фундаментите,  бетоновите плочи, вътрешните и външните зидарии, стълбищата, отдушниците и комините по етажите. В грубия строеж влиза и покрива. 

Какво е РЗП: "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите. 

Разгъната застроена площ  бива 2 вида архитектурна и конструктивна.

Каква е разликата: Да видим нашия пример.

Имаме два етажа по 100 м2 това са 200 м2 или това е архитектурната застроена площ. Изчисленията по тази площ не са прецизни. Масово строителите ви дават цена 160 - 180 евро за да ви подготвят за по висока цена. Или 200 м2 х 180 = 36000 евро с материалите. Това не е правилно.  Този метод не е точен и може да служи само за груб ориентир. Задължително е да дадете проектите за да може строителят да ви даде точна цена.

Прецизния метод за изчисление е следният:

Там вече се работи по конструктивното РЗП. В папка С К / строителни конструкции/  ще намерите една записка ,казва се „количествена  сметка“или "спесификация на материалите". От там тръгва всичко. Там е написано колко м2 ви е кофража на сградата/ това са площите на плочите и разгънатата площ на колоните и гредите /, какво е количеството на арматурата, какво е количеството на бетона, каква е квадратурата на покрива, м3 на изкопите, абе всичко. А във папка Архитектура трябва да има количествена сметка за зидариите за външни зидове в м3 а вътрешни в м2. Като е важно преди това да обърнете внимание на проектантите и да искате точна количествена сметка.

Тогава вече може да се определи прецизната цена. Там са извадени всички позиции по конструктивното РЗП и може сградата ви да се остойности до последния детайл.

Пример за същата сграда директно от моята оферта към клиента в Стара Загора :

                                     ТРУД

1. Изкопни работи - Предлагам ви съвместно да намерим подходящ багер и под наше ръководство да бъде направен изкопа а в последствие и обратния насип. Ще му платите на машиносмяна, така излиза най изгодно за вас. Ръчно оформяне на изкопи, обратен насип и трамбоване до к - 0.00 - 1200 лв

2. Изработка кофраж и декофриране с наш кофраж - 412 м2 х 23 = 9476 лв.

3. Полагане и обработка на бетон -72 м3 х 25 = 1800 лв.

4. Монтаж арматура - 5100 кг х 0.38 = 1938 лв.

5. Зидарии външни и вътрешни - 305 м2 х 16 = 4800 лв

6. Монтаж на комински тела, отдушници и щурцове - 1200 лв

7. Изработка покривна конструкция и монтаж керемиди - 132 м2 х 38 = 5016лв.  

8. ВиК в основи под настилка- 1000 лв.

                                                            -----------------------------------------------------------------------------

Общо труд                                                                                25230 лв    



                                                                                 МАТЕРИАЛИ

/ мога да ви договоря ниски нива на цените във вашия регион като строител за да ползвате моите отстъпки а предпочитам вие да си осигурявате материалите и да ги заплащате директно към доставчиците/

1. Бетон Б25 - 72 м3 х 95 = 6840 лв.

2. Арматура - 5100 кг. х 1.3 = 6630 лв.

3. Тухли - 8000 бр. х 0.58 = 4640 лв

4. Комински тела, щурцове, пирони, тел,лепило за зидане - 800 лв

5. Дървена конструкция, дъсчена обшивка, паропропусклива и водонепропусклива мембрана, летви, контралетви, керемиди, крепежни елементи- 132 м2 х 35 = 5940 лв.

                                      -----------------------------------------------------------

Общо -                                      24850 лв

Общо труд с материали -  25000 евро.

Себестойност - 25000 евро делено на 200 м2 РЗП = 125 евро/м2 от РЗП.

 Това е цената на една от моите оферти, окончателна прецизна цена . Подчертавам обаче че тука конструктора е от моя екип и имам гаранциите че арматурата ми няма да надхвърля 28 кг/м2 от РЗП за терен от 8-ма степен земетръс и 36кг/м2 от РЗП за терен с 9-та степен земетръс. Сградата е с ивични основи, к - 0.00 е 20 см над земята, колоните са 13 броя 25/25 см, безгредова конструкция, няма плоча между втория етаж и покрива тъй като е полуетаж, покрива е двускатен с 17 градуса наклон. Това е идеалния вариант за ниско-бюджетна къща Тук са използвани що годе добри по качество материали но ако се премине на по луксозни покривни системи и тухли Поротерм цената ще набъбне до нива около 140 - 180 евро за м2 от РЗП. Но качеството си има цена.  И още веднъж цената зависи от етажността, вида на покрива, начина на проектиране в основите и от степента на сложност на сградата.

Когато строители ви дават цена  не се съгласявайте да ви оферират обща цена на  материалите с труда тъй като тогава не знаете каква печалба са заложили в материалите и можете да бъдете заблудени. Моята практика е да оферирам цените за труд и материали отделно а относно материалите винаги давам отстъпките си като строител на клиента, смятам че не необходимо да се печели от материалите в този случай.

Когато цената е само за труд има някои уловки които ще ви ги разкрия .

На първо място трябва да се изясни положението с кофража.

Има три варианта:

      1.Вие купувате кофраж - Това не е изгоден за вас  вариант защото по време на строителството кофража се реже и когато строителя не е заинтересован понеже не е негов той просто ще го нареже и ще загубите много пари. Да отидем към нашия пример . За тази къща ще ви е нужен 150 м2 водоустойчив шпертплат и 150 телескопични подпори. Това в цени като нови  са 50 листа по 70 лева са 3500 лева платната и 150 подпори по 16 лв е 2400 лева подпорите. И 2 м3 греди дървени по 300 лв са 600. Шпанки за стягане на кофража 800 лв. Но това не е всичко вие пак трябва да купите кофраж който ще се реже и той ще е около 1000 лв Или общо над 8000 лева.  

    2. Кофраж под наем - Това не е удачен за вас вариант . В нашия пример наема на кофража ще е около 3300 лв за периода на цялото строителство. Но за да го вземете ще трябва да платите и депозит който е обикновенно по 800 - 1000 лв. И накрая като го върнете депозита няма да ви бъде възстановен в пълен размер а най много 40 % тъй като наемодателя няма да си хареса състоянието на кофража в който му го връщате, така е винаги. С транспортите и товарене и разтоварване това ще ви струва около 4000 - 4500 лв. и това се отнася само за целите листове хидрофобен шперплат и подпорите. Но освен това пак трябва да купите кофраж който ще се реже и тогава пак цифрата става около 6 - 7000 лв.

   3. Кофража е от строителя - Това е най разумния за вас вариант. Обикновенно работим с професионален кофраж на  Дока и Пери и качествени платна хидрофобен шперплат които ги обмазваме с кофражно масло и това несъмнено оказва влияние в качеството на строителството. Използваме и много други приспособления и механизми които спомагат за ускоряване на кофрирането и съкращават срока за изпълнение . Освен това е нужен вибратор за бетон, прецизен оптичен нивелир и много други нрща   

ВНИМАНИЕ !!  

       -  Ако бригадата ви оферира ниска цена на труда но с кофраж който трябва да осигурите вие това няма да е изгодно за вас.                                                                               

  Трето:  На кого да се доверя ?? Много важно при избора ви на строител, тъй като в последните години при кризата в строителството много строителни фирми  затвориха врати и групи самозвани майстори плъпнаха навсякъде и се захванаха да строят какво ли не . И крайният резултат е винаги един и същ - разочарование и ядове за клиента свързани с загубата на много пари. Тези майстори в повечето случаи не са подготвени, не могат да вземат важни технически решения, което е работа на технически ръководител , нямат качествени инструменти и уреди за прецизна работа.

     -   един качествен оптичен нивелир струва 3000 лв. Без него не може. 

     -   вибратора за бетон струва 1800 лв. За да проникне бетона навсякъде той трябва да бъде вибриран.

     -  шпан механизма за стягане на кофража, само комплекта за 100м2 кофраж струва 800 лева с фибите.

     -  качествен кофраж поне от хидрофобен шперплат с телескопични подпори - комплекта за 100м2 струва 5000 лв.

Колко майстори мислите че ги имат тези неща???

Липсата на кое да е от тези неща води до :

     -  криви и грозни бетонови стени

     -  грешни нива 

     -  колоните не са си по местата

     -  провиснали плочи

     -  криви зидарии и много други


Така че ВНИМАВАЙТЕ  !!! -  работете с проверени хора. Вижте строителя какво е построил, уверете се в качеството предварително.

НЕ СЕ УВЛИЧАЙТЕ ПО ПОДОЗРИТЕЛНО НИСКА ОФЕРТА за изпълнение на вашата сграда.

                 КАЧЕСТВОТО СИ ИМА СВОЯТА ЦЕНА !


КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕТЕ СЛЕД КАТО ЗАПОЧНЕТЕ СТРОИТЕЛСТВО:

Когато правите машинния изкоп/ако е договорен отделно/намерете си подходящ багер и го договорете да му платите на машиносмяна а не на м3 тъй като така ще ви излезе много, много по евтино.

Друго много важно нещо са да уточните приемането на материалите в смисъл товаро разтоварните работи как ще се осъществяват. Съветвам ви да наемате кола с кран която може да разтоварва тухлите, арматурата и другите материали направо на плочата ако договора ви е само за труд със строителя

КАКВО ТРЯБВА ДА СЛЕДИТЕ:

Задължително  е да викате конструктора да приеме монтажа на арматурата преди да бъдат залети фундаментите и плочите. Това е достатъчно. А вие гледайте за зидариите да бъдат с прави ъгли и да няма повече от 3 см отклонение на стените по цялата височина на сградата защото в противен случай ще платите  повече за измазване после ако мажете къщата и  повече за фибран или IPS като правите топлоизолация. Нека да споменем и някои неща за плащанията. Искайте от строителя да ви даде разбита оферта за строителство на етапи, моята практика е посочена в примера по долу като слагам опцията договорът ни да може да бъде прекратен във всеки един момент от страна на клиента ако не е доволен от качеството и има основателна причина за това .

И да се върнам пак към примера с къщата 200 м2 РЗП.

В договора ми с клиента е следната схема на плащане:

                                          относно труда 25230 лв. :

1. Аванс /заготовка арматура/ - 1500 лв.

2. При полагане бетон в фундаменти и основи - 4500 лв

3. При полагане бетон к-0.00 - 4000 лв

4. При изграждане зидариите на к-0.00 - 3000 лв

5. При заливане колони, греди и пояси к-0.00 - 4000 лв

6. При заливане плоча к-2.80 - 3000 лв

7. При изработка на дървената покривна конструкция - 3000 лв

8. При полагане дъсчената ламперия, мембраната и летвите - 2000 лв

9. При монтажа на керемиди - 230 лв


Уважаеми клиенти, знам и другия ваш проблем....проблема с аванса който искат строителите. Не се сърдете, но по скъпата крачка наистина се прави от строителя. Мисля че  ще разберете че ние изпращаме един камион с кофраж и инструменти на стойност десетки хиляди левове някъде където вие кажете  но чуждо за нас място, плащаме транспорти, ангажирали сме хора, направили сме разчети, тези хора и семействата им разчитат на тази работа и т.н. а ние не се познаваме с вас не знаем дали всичко ще е нормално, тръгваме на едната дума а вече сме ангажирали много хора  във връзка с организацията и логистиката около вашия обект и харчим предварително не малко  пари. Но все пак не трябва да се прекалява аванса според мен е достатъчен в размер 1500 - 2000 лв.  

 

  ЗА ЖЕЛАЕЩИТЕ ТЕПЪРВА ДА КУПУВАТ ПАРЦЕЛ ЗА СТРОИТЕЛСТВО НА КЪЩА  И СА ОТ СТАРА ЗАГОРА,  ИМАМ ЕДНО ВЕЛИКОЛЕПНО ПРЕДЛОЖЕНИЕ В РАЗДЕЛА- ТОП ОФЕРТА