Груб строеж.............за начинаещи



УВАЖАЕМИ  КЛИЕНТИ,

След като видях и прочетох какво лутане пада от ваша страна напоследък във връзка с това  „как се образуват цените в строителството“ , „как да определя  колко ще ми струва грубия строеж“, „кой строител най накрая да избера“, „с фирма ли да строя или с бригада“, реших да ви запозная по обстойно с тази материя и надявам се да ви се изясни всичко и да вземете правилното решение във връзка с избора ви на строител за да можете в крайна сметка да построите вашата сграда качествено и на разумна цена..


Първо да ви запозная с мен за да прецените дали имам принципното право за даването на съвети в тази насока . Казвам се Христо Генов , управител съм на строителна фирма в гр. Стара Загора. Фирмата ми се занимава с строителство от 2001 г.

Имам построени над 17 сгради от по 2000 до 5000 м2 всяка една в Стара Загора, по морето и по планински курорти на парцели които съм купувал и на парцели срещу обезщетение.

Извършвам годишно строеж на 6 - 8 къщи , вили, пристройки и т.н. Разполагам с четири бригади в които работят само доказали се майстори. С течение на времето съм подбрал и запазил най добрите техници до себе си.

Сега  първо да ви разясня начините за работа защото това е важно за вас :

Сградата ви може да бъде построена с фирма или с бригада.

С фирма - сключвате договор с управителя на фирмата и не отговаряте за нищо относно строежа и само следите за качество. Естествено е обаче че офертата ще е на по висока цена, тъй като фирмата плаща осигуровки на работниците си , плаща данъци има разходи за счетоводител , секретарка, управленски екип и др. Когата сградата е изградена с фирма за всички СМР важат  гаранционните условия по ЗУТ.И ако имате проблем можете да потърсите правата си и в съда, докато това с частно лице няма как да стане.

 С бригада - сключвате граждански договори със всеки един от работниците, те си правят  застраховки трудова злополука и се подписвате на книгата за инструктаж че сте ги инструктирали за да не отговаряте вие в случай на трудова злопулука. Но все пак остава някакъв риск  ако примерно някой минувач пострада при необезопасен изкоп.  отговорност носите вие. А освен това поради зачестили такива случаи от няколко години насам в някои области на страната  инспекцията  по  труда не признава гражданските договори в строителството и при проверка от тяхна страна  тълкува че работниците са без договор и тогава има  санкция.

Така стоят нещата, въпроса е много сериозен а решението си вземате вие. Трудно е, защото за някои обекти офертата понякога е с разлика  8000 - 12000 лв.

ВАЖНО  !!!

Ако сградата ви е 5-та категория и без обекти за стопанска дейност , имате право да си я построите по стопански начин и само тогава можете да наемете бригада. Но ако сградата е пак 5 та категория но със обекти за стопанска дейност или  4,3,2-ра категория то тогава трябва да наемете фирма задължително и то с регистрация в камарата на строителите.

Хората ми работят като бригада в частни случаи само нискоетажно строителство, пристройки, гаражи, малки вили, огради, подпорни стени и то в някои по отдалечни села , а за всички останали обекти ги изпълняваме като фирма на територията на цялата страна.

КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕТЕ ПРЕДИ ДА ЗАПОЧНЕТЕ СТРОИТЕЛСТВО:  

Първо : Уважаеми  клиенти, дано да сте прочели това на по ранен етап. Имам в предвид още преди да сте проектирали своята сграда. Защото вашите първи грешки започват още от тук.

Архитекта и проектантския екип:  Още от тук е разковничето дали сградата ще ви струва скъпо или разумно.  Ама като казвам скъпо имайте в предвид че става дума за десетки хиляди лева разлика в стойността на строителството  и то на една  къща.

Пример:

1. Количеството на желязото !!!!! На една двуетажна къща съм изпълнявал проекти с количества от 9 до 17 тона в сравнение с друга със същата площ, подобно разпределение и то в същия сеизмичен район. Сами разбирате че още от тук имате разлика 8 тона в арматурата  което в пари  8 х 1.5 лв с монтажа това са 12000 лв. Следователно това трябва да ви говори че едно от най важните неща са подбора на кадърни проектанти конструктори разбиращи от работата си и които защитават вашия интерес.

2. Разлика в количеството на бетона -  имал съм случаи за едни и същи сгради разлика от 20 -30 м3. Което по 90 лв ето ви още една разлика от 3000 лв.

3. Начина на проектиране на фундамента, направен така че уж да ви спести 300 - 400 лв от бетон а ви оскъпява с направата на кофраж за 1800 - 2000 лв. 

4. Всеки желае сградата му да е красива и раздвижена но бъдете умерени защото всеки един еркер /издаването навън на сградата по горните етажи/ това са големи натоварвания които се компенсират с много арматура в греди и плочи а това означава хиляди левове оскъпяване.

Това става така понеже конструкторите работят с едни софтуерни програми които използват типови разпределения на товарите, а така е по бързо програмата да ти  изчисли всичко без да вложиш размисъл как да защитиш финансовия интерес на клиента. Или ако са млади и нямат достатъчно практически опит от страх предпочитат далеч повече да се презапасяват а това естествено е в ущърб на финансовите интереси на клиента. 

Разберете едно.....НАЙ ВАЖНОТО Е ДА СИ НАМЕРИТЕ КАДЪРЕН КОНСТРУКТОР.  Много е важно да направите заданието на архитекта и конструктора така че да бъдат поставени условия за проектиране на определен тип ситема за строителство  и определени количества. 

Ако желаете да ползвате мой конструктор:

Цената е 8 лв/м2 от РЗП за сграда до 300 м2 и 7 лв/м2 за сграда над 300 м2 като ви се гарантира че количеството на арматурата няма да надхвърли 28-30 кг/м2 от РЗП за терени от 8-ма степен земетръс и 32-34 кг/м2 от РЗП за терени от 9-та степен земетръс  В цената влиза и ТКП / техническият контрол при проектирането/ това означава че проекта ви ще бъде проверен дали отговаря на всички необходими изисквания, стандарти и норми.

Второ: Какво включват цените на строителите които ви оферират ?

Дават се два вида цени , едните са с материали, другите са без материали . Ако ви се дава цена с материали, не се съгласявайте за обща цена, искайте в офертата да бъде отделен труда от материалите за да няма повод за спекулация.

Аз винаги разделям труда от материалите и никога не залагам печалба в материалите. Напротив предлагам опцията да ползвате моите отстъпки като строител в цените на материалите за да може всичко да ви излезе в крайна сметка на разумна цена.

Сега за да разгледаме как се образуват цените да започнем  с един пример:

Трябва да построим една къща на 2 етажа с по 100м2 на етаж .

Какво е груб строеж: Всичко що е тухла, желязо и бетон. Като в това число влизат  фундаментите,  бетоновите плочи, вътрешните и външните зидарии, стълбищата, отдушниците и комините по етажите. В грубия строеж влиза и покрива. 

Какво е РЗП: "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите. 

Разгъната застроена площ  бива 2 вида архитектурна и конструктивна.

Каква е разликата: Да видим нашия пример.

Имаме два етажа по 100 м2 това са 200 м2 или това е архитектурната застроена площ. Изчисленията по тази площ не са прецизни. Масово строителите ви дават цена 120 - 140 евро за да ви подготвят за по висока цена. Или 200 м2 х 140 = 28000 евро с материалите. Това не е правилно.  Този метод не е точен и може да служи само за груб ориентир. Задължително е да дадете проектите за да може строителят да ви даде точна цена.

Прецизния метод за изчисление е следният:

Там вече се работи по конструктивното РЗП. В папка С К / строителни конструкции/  ще намерите една записка ,казва се „количествена  сметка“или "спесификация на материалите". От там тръгва всичко. Там е написано колко м2 ви е кофража на сградата/ това са площите на плочите и разгънатата площ на колоните и гредите /, какво е количеството на арматурата, какво е количеството на бетона, каква е квадратурата на покрива, м3 на изкопите, абе всичко. А във папка Архитектура трябва да има количествена сметка за зидариите за външни зидове в м3 а вътрешни в м2. Като е важно преди това да обърнете внимание на проектантите и да искате точна количествена сметка.

Тогава вече може да се определи прецизната цена. Там са извадени всички позиции по конструктивното РЗП и може сградата ви да се остойности до последния детайл.

Пример за същата сграда директно от моята оферта към клиента:

                                     ТРУД

1. Изкопни работи - Предлагам ви съвместно да намерим подходящ багер и под наше ръководство да бъде направен изкопа а в последствие и обратния насип. Ще му платите на машиносмяна, така излиза най изгодно за вас. Ръчно оформяне на изкопи, обратен насип и трамбоване до к - 0.00 - 600 лв

2. Изработка кофраж и декофриране с наш кофраж - 312 м2 х 21 = 6552 лв.

3. Полагане и обработка на бетон -52 м3 х 20 = 1040 лв.

4. Монтаж арматура - 5100 кг х 0.30 = 1530 лв.

5. Зидарии външни и вътрешни - 185 м2 х 12 = 2250 лв

6. Монтаж на комински тела, отдушници и щурцове - 1200 лв

7. Изработка покривна конструкция и монтаж керемиди - 132 м2 х 33 = 4379лв.  

8. ВиК в основи под настилка- 600 лв.

                                                            -----------------------------------------------------------------------------

Общо труд                                                                                18751 лв    



                                                                                 МАТЕРИАЛИ

/ мога да ви договоря ниски нива на цените във вашия регион като строител за да ползвате моите отстъпки а предпочитам вие да си осигурявате материалите и да ги заплащате директно към доставчиците/

1. Бетон Б25 - 52 м3 х 80 = 4160 лв.

2. Арматура - 5100 кг. х 1.15 = 5865 лв.

3. Тухли - 4000 бр. х 0.50 = 2000 лв

4. Комински тела, щурцове, пирони, тел,лепило за зидане - 815 лв

5. Дървена конструкция, дъсчена обшивка, паропропусклива и водонепропусклива мембрана, летви, контралетви, керемиди, крепежни елементи- 132 м2 х 35 = 4620 лв.

                                      -----------------------------------------------------------

Общо -                                      17460 лв

Общо труд с материали - 36211 лв или 18569 евро.

Себестойност - 18569 евро делено на 200 м2 РЗП = 92 евро/м2 от РЗП.

 Това е цената на една от моите оферти, окончателна прецизна цена . Разбира се пак подчертавам че тука конструктора е от моя екип и имам гаранциите че арматурата ми няма да надхвърля 26 кг/м2 от РЗП за терен от 8-ма степен земетръс. Сградата е с ивични основи, к - 0.00 е 20 см над земята, колоните са 13 броя 25/25 см, полугредова конструкция, няма плоча между втория етаж и покрива тъй като е полуетаж, покрива е двускатен с 17 градуса наклон. Това е идеалния вариант за ниско-бюджетна къща Тук са използвани що годе добри по качество материали но ако се премине на по луксозни покривни системи и тухли Поротерм цената ще набъбне до нива около 100 - 120 евро за м2 от РЗП. Но качеството си има цена.  И още веднъж цената зависи от етажността, вида на покрива, начина на проектиране в основите и от степента на сложност на сградата.

Когато строители ви дават цена вие проверявайте цените на единичните работи като цена за изработка на кофраж, цена за полагане на бетон, цена за монтаж на арматура. Отделно проверете цените на материалите дали са в нормални граници.Също така не се съгласявайте да ви оферират обща цена на  материалите с труда тъй като тогава не знаете каква печалба са заложили в материалите и можете да бъдете заблудени. Моята практика е да оферирам цените за труд и материали отделно а относно материалите винаги давам отстъпките си като строител на клиента, смятам че не необходимо да се печели от материалите в този случай.

Когато цената е само за труд има някои уловки които ще ви ги разкрия .

На първо място трябва да се изясни положението с кофража.

Има три варианта:

      1.Вие купувате кофраж - Това не е изгоден за вас  вариант защото по време на строителството кофража се реже и когато строителя не е заинтересован понеже не е негов той просто ще го нареже и ще загубите много пари. Да отидем към нашия пример . За тази къща ще ви е нужен 150 м2 водоустойчив шпертплат и 150 телескопични подпори. Това в цени като нови  са 50 листа по 70 лева са 3500 лева платната и 150 подпори по 16 лв е 2400 лева подпорите. И 2 м3 греди дървени по 300 лв са 600. Шпанки за стягане на кофража 800 лв. Но това не е всичко вие пак трябва да купите кофраж който ще се реже и той ще е около 1000 лв Или общо над 8000 лева.  

    2. Кофраж под наем - Това не е удачен за вас вариант . В нашия пример наема на кофража ще е около 3300 лв за периода на цялото строителство. Но за да го вземете ще трябва да платите и депозит който е обикновенно по 800 - 1000 лв. И накрая като го върнете депозита няма да ви бъде възстановен в пълен размер а най много 40 % тъй като наемодателя няма да си хареса състоянието на кофража в който му го връщате, така е винаги. С транспортите и товарене и разтоварване това ще ви струва около 4000 - 4500 лв. и това се отнася само за целите листове хидрофобен шперплат и подпорите. Но освен това пак трябва да купите кофраж който ще се реже и тогава пак цифрата става около 6 - 7000 лв.

   3. Кофража е от строителя - Това е най разумния за вас вариант. Обикновенно работим с професионален кофраж на  Дока и Пери и качествени платна хидрофобен шперплат които ги обмазваме с кофражно масло и това несъмнено оказва влияние в качеството на строителството. Използваме и много други приспособления и механизми които спомагат за ускоряване на кофрирането и съкращават срока за изпълнение . Освен това е нужен вибратор за бетон, прецизен оптичен нивелир и много други нрща   

ВНИМАНИЕ !!  

       -  Ако бригадата ви оферира ниска цена на труда но с кофраж който трябва да осигурите вие това няма да е изгодно за вас.                                                                               

  Трето:  На кого да се доверя ?? Много важно при избора ви на строител, тъй като в последните години при кризата в строителството много строителни фирми  затвориха врати и групи самозвани майстори плъпнаха навсякъде и се захванаха да строят какво ли не . И крайният резултат е винаги един и същ - разочарование и ядове за клиента свързани с загубата на много пари. Тези майстори в повечето случаи не са подготвени, не могат да вземат важни технически решения, което е работа на технически ръководител , нямат качествени инструменти и уреди за прецизна работа.

     -   един качествен оптичен нивелир струва 3000 лв. Без него не може. 

     -   вибратора за бетон струва 1800 лв. За да проникне бетона навсякъде той трябва да бъде вибриран.

     -  шпан механизма за стягане на кофража, само комплекта за 100м2 кофраж струва 800 лева с фибите.

     -  качествен кофраж поне от хидрофобен шперплат с телескопични подпори - комплекта за 100м2 струва 5000 лв.

Колко майстори мислите че ги имат тези неща???

Липсата на кое да е от тези неща води до :

     -  криви и грозни бетонови стени

     -  грешни нива 

     -  колоните не са си по местата

     -  провиснали плочи

     -  криви зидарии и много други


Така че ВНИМАВАЙТЕ  !!! -  работете с проверени хора. Вижте строителя какво е построил, уверете се в качеството предварително.

НЕ СЕ УВЛИЧАЙТЕ ПО ПОДОЗРИТЕЛНО НИСКА ОФЕРТА за изпълнение на вашата сграда.

КАЧЕСТВОТО СИ ИМА И СВОЯ ЦЕНА !



КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕТЕ СЛЕД КАТО ЗАПОЧНЕТЕ СТРОИТЕЛСТВО:

Когато правите машинния изкоп/ако е договорен отделно/намерете си подходящ багер и го договорете да му платите на машиносмяна а не на м3 тъй като така ще ви излезе много, много по евтино.

Друго много важно нещо са да уточните приемането на материалите в смисъл товаро разтоварните работи как ще се осъществяват. Съветвам ви да наемате кола с кран която може да разтоварва тухлите, арматурата и другите материали направо на плочата ако договора ви е само за труд със строителя

КАКВО ТРЯБВА ДА СЛЕДИТЕ:

Задължително  е да викате конструктора да приеме монтажа на арматурата преди да бъдат залети фундаментите и плочите. Това е достатъчно. А вие гледайте за зидариите да бъдат с прави ъгли и да няма повече от 3 см отклонение на стените по цялата височина на сградата защото в противен случай ще платите  повече за измазване после ако мажете къщата и  повече за фибран или IPS като правите топлоизолация. Нека да споменем и някои неща за плащанията. Искайте от строителя да ви даде разбита оферта за строителство на етапи, моята практика е посочена в примера по долу като слагам опцията договорът ни да може да бъде прекратен във всеки един момент от страна на клиента ако не е доволен от качеството и има основателна причина за това .

И да се върнам пак към примера с къщата 200 м2 РЗП.

В договора ми с клиента е следната схема на плащане:

                                          относно труда 13100 лв. :

1. Аванс - 1500 лв.

2. При полагане бетон в фундаменти и основи - 1000 лв

3. При полагане бетон к-0.00 - 1000 лв

4. При изграждане зидариите на к-0.00 - 2000 лв

5. При заливане колони, греди и пояси к-0.00 - 2000 лв

6. При заливане плоча к-2.80 - 2000 лв

7. При изработка на дървената покривна конструкция - 1000 лв

8. При полагане дъсчената ламперия, мембраната и летвите - 2000 лв

9. При монтажа на керемиди - 600 лв


Уважаеми клиенти, знам и другия ваш проблем....проблема с аванса който искат строителите. Не се сърдете, но по скъпата крачка наистина се прави от строителя. Мисля че  ще разберете че ние изпращаме един камион с кофраж и инструменти на стойност десетки хиляди левове някъде където вие кажете  но чуждо за нас място, плащаме транспорти, ангажирали сме хора, направили сме разчети, тези хора и семействата им разчитат на тази работа и т.н. а ние не се познаваме с вас не знаем дали всичко ще е нормално, тръгваме на едната дума а вече сме ангажирали много хора  във връзка с организацията и логистиката около вашия обект и харчим предварително не малко  пари. Но все пак не трябва да се прекалява аванса според мен е достатъчен в размер 1500 - 3000 лв.  

 

 Това е засега, когато имам повече време ще продължим да нищим други важни въпроси в строителството и довършителните работи. Дано съм ви бил полезен дотук.